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공시지가를 찾아보시는 건, 대개 세금이나 대출 때문입니다.
공시지가와 공시가격은 다릅니다
| 구분 | 대상 | 어디서 |
|---|---|---|
| 개별공시지가 | 땅(토지)의 단위면적당 가격 | 부동산공시가격 알리미 |
| 공동주택 공시가격 | 아파트·연립·다세대 | 부동산공시가격 알리미 |
| 표준단독주택 공시가격 | 단독주택 표본 | 부동산공시가격 알리미 |
| 실거래가 | 실제 거래된 금액 | 국토부 실거래가 공개시스템 |
아파트를 알아보시는데 ‘공시지가’로 검색하면 원하는 값이 안 나옵니다. 아파트는 공동주택 공시가격입니다.
반대로 토지·상가·나대지라면 개별공시지가가 맞습니다.
어디서 조회하나
- 부동산공시가격 알리미 — 공시지가·공시가격 공식 창구
- 일사편리(부동산종합증명서) — 여러 정보를 한 장으로
- 정부24 — 토지대장 등 서류 발급
- 해당 시·군·구청 — 개별공시지가 결정 주체
가장 간단한 건 부동산공시가격 알리미입니다. 주소만 넣으면 연도별 값이 나옵니다. 로그인 없이도 조회되는 항목이 있습니다.
⚠포털에 뜨는 시세와 혼동하지 마세요. 포털 시세는 민간 추정치이고, 세금 계산에 쓰이는 건 공시가격입니다.
이 숫자가 어디에 쓰이나
| 용도 | 내용 |
|---|---|
| 재산세 | 과세표준 산정의 기준 |
| 종합부동산세 | 합산 기준으로 사용 |
| 건강보험료 | 지역가입자 재산 점수에 반영 |
| 기초연금·복지 | 재산 산정에 활용 |
| 보상·담보 | 수용 보상, 대출 심사 참고 |
세금만의 문제가 아닙니다. 건강보험료와 복지 수급 판정에도 들어갑니다. 공시가격이 오르면 세금 외의 부담도 함께 움직입니다.
언제 발표되나
- 표준지 공시지가 — 연초에 먼저 공시
- 개별공시지가 — 그 뒤 시·군·구가 결정해 공시
- 공동주택 공시가격 — 봄에 공시
- 공시 후 의견 제출·이의신청 기간이 따로 있습니다
기준일은 매년 1월 1일입니다. 그해 공시되는 값은 1월 1일 시점을 기준으로 산정된 것입니다. 그래서 연중에 거래가 크게 움직여도 그해 공시가격은 그대로입니다.
납득이 안 될 때
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 열람 기간에 내 토지·주택 값 확인 |
| 2 | 주변 유사 물건과 비교 |
| 3 | 의견 제출(공시 전) 또는 이의신청(공시 후) |
| 4 | 결과 통지 후 필요하면 행정심판·소송 |
⚠기한이 지나면 그해 값은 못 바꿉니다. 열람·의견제출 기간은 짧으니, 부담이 크게 늘 것 같으면 공시 시기에 미리 확인해두시는 게 좋습니다.
이의신청은 근거가 필요합니다. “비싸다”가 아니라 주변 유사 토지 대비 형평이 맞지 않는다는 식으로 비교 자료를 갖추셔야 합니다.
토지대장·등기부와는 또 다릅니다
서류 이름이 비슷해서 어디서 뭘 떼야 하는지 헷갈립니다.
| 서류 | 담긴 내용 |
|---|---|
| 토지대장 | 면적·지목·소유자 — 공시지가도 함께 기재 |
| 등기부등본 | 소유권·근저당 등 권리관계 |
| 토지이용계획확인원 | 용도지역·규제 — 개발 가능 여부 |
| 부동산종합증명서 | 위 내용을 한 장으로 묶은 것 |
공시지가만 필요하면 알리미로 충분합니다. 매매나 대출을 앞두고 계시면 부동산종합증명서 한 장이 효율적입니다.
땅을 살 계획이라면 토지이용계획확인원이 더 중요합니다. 공시지가가 싸도 규제 때문에 아무것도 못 짓는 땅이 있습니다.
공시가격이 오르면 무엇이 오르나
- 재산세 — 과세표준이 올라 세액 증가
- 종합부동산세 — 합산액이 기준을 넘으면 대상이 됨
- 건강보험료 — 지역가입자 재산 점수 상승
- 복지 수급 — 기초연금 등 재산 산정에 반영
- 취득세·상속세 — 시가 산정 시 참고자료로 쓰임
⚠건강보험료가 가장 체감이 큽니다. 소득이 그대로여도 공시가격이 오르면 보험료가 따라 오릅니다. 은퇴 후 지역가입자로 전환된 분들이 여기서 놀라는 경우가 많습니다.
반대로 공시가격이 내려가면 부담도 함께 줄어듭니다. 그래서 매년 공시 시기에 확인하는 습관이 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
아파트 공시지가는 어디서 보나요
아파트는 공시지가가 아니라 공동주택 공시가격입니다. 부동산공시가격 알리미에서 공동주택 항목으로 조회하세요.
공시가격과 실거래가가 왜 다른가요
공시가격은 과세 등 행정 목적의 기준값이고, 실거래가는 실제 거래된 금액입니다. 산정 목적이 달라 차이가 납니다.
조회에 로그인이 필요한가요
주소로 조회하는 항목은 로그인 없이 가능한 경우가 많습니다. 서류 발급은 본인 인증이 필요합니다.
연중에 값이 바뀌나요
기준일이 매년 1월 1일이라 그해 공시된 값은 그대로 유지됩니다. 다음 해 공시에서 반영됩니다.
이의신청하면 내려가나요
근거가 있어야 합니다. 주변 유사 물건과 비교해 형평이 맞지 않는다는 자료를 갖추셔야 검토가 이뤄집니다.
건강보험료에도 영향이 있나요
지역가입자의 재산 점수에 반영됩니다. 공시가격이 오르면 보험료가 함께 오를 수 있습니다.
정리하면
먼저 내가 찾는 게 땅인지 아파트인지를 정하세요. 땅은 개별공시지가, 아파트는 공동주택 공시가격입니다.
조회는 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 됩니다. 그리고 이 숫자는 세금뿐 아니라 건강보험료와 복지 판정에도 들어갑니다.
핵심 정리
- ★ 공시지가 = 땅값 / 공시가격 = 아파트 등 주택 — 이름부터 구분
- 조회처 — 부동산공시가격 알리미(주소 입력) · 일사편리 · 정부24
- ⚠ 포털 시세는 민간 추정치 — 세금 기준이 아님
- 쓰이는 곳 — 재산세 · 종부세 · 건강보험료 · 복지 재산 산정
- ★★ 기준일은 매년 1월 1일 — 연중 거래가 움직여도 그해 값은 그대로
- 이의는 열람·의견제출 기간 안에 — 넘기면 그해는 못 바꿈
- 이의신청은 주변 유사 물건과의 형평을 근거로
본문은 2026년 8월 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 공시 일정과 절차는 변경될 수 있으므로 국토교통부 및 관할 지자체 안내를 확인하시기 바랍니다.